Hak Pemakaian Stan Pasar yang Terbakar

Oleh Is Irawati

Tulisan ini merupakan episode ke 2 tentang pasar milik Pemda yang terbakar. Episode ke 1 telah dimuat di situs ini 29 Mei 2008. Kali ini penulis ingin menyampaikan tinjauan hukum perdata mengenai kebakaran Pasar Maju.

Isu Hukum
Bagaimana kedudukan hak pemakaian stan pasar yang telah terbakar ?

Analisis

Pertama, berdasarkan pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyebutkan :”Penggantian biaya, rugi dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan, barulah mulai diwajibkan, apabila si berutang, setelah dinyatakan lalai memenuhi perikatannya, tetap melalaikannya, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dibuatnya, hanya dapat diberikan atau dibuat dalam tenggang waktu yang telah dilampaukannya.”

Pasal 1244 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyebutkan :”Jika ada alasan untuk itu, si berutang harus dihukum mengganti biaya, rugi dan bunga apabila ia tak dapat membuktikan, bahwa hal tidak atau tidak pada waktu yang tepat dilaksanakannya perikatan itu, disebabkan suatu hal yang tak terduga, pun tak dapat dipertanggungjawabkan padanya, kesemuanya itupun jika itikad buruk tidaklah ada pada pihaknya”.

Pihak Direksi Pasar Maju tentu tidak mau dipersalahkan begitu saja dengan menganggap bahwa kebakaran Pasar Maju adalah kelalaiannya. Lalu siapa yang harus bertanggung jawab atas keamanan (kebakaran) Pasar? Pihak Pedagang ataukah pihak Direksi Pasar Maju? Pihak Pedagang harus dapat membuktikan “Kelalaian” telah dilakukan oleh Direksi Pasar Maju apabila ia ingin mendapatkan pembayaran ganti rugi atas peristiwa kebakaran Pasar.

Apabila kita kaitkan dengan posisi Direksi Pasar Maju yang menggunakan terminologi “Pasar Penampungan Darurat”, dikesankan Bahwa Direksi Pasar Maju ingin menganggap bahwa kebakaran pasar Maju merupakan force majeur. Konsekuensi yang diinginkan oleh Direksi Pasar Maju adalah Pembebasan dirinya dari tuntutan ganti rugi atas kerugian yang dialami Para Pedagang dengan adanya kebakaran Pasar sebagai akibat dari suatu kelalaian.

Subyek hukum dapat membebaskan diri dari tuntutan ganti rugi apabila ia dapat membuktikan bahwa kerusakan yang telah terjadi (kebakaran) adalah suatu force majeur (keadaan memaksa / bencana). Tetapi dapatkah direksi pasar maju berlepas tangan begitu saja tanpa memberikan kembali hak para pedagang dengan hak pemakaian stan mereka yang lama seluas 12 m² dan 24 m² sesuai dengan isi pasal 1244 KUH Perdata?

Sebagai bukti dalam kenyataannya pihak direksi pasar maju dapat membangun kembali Mall Maju dengan kondisi yang lebih megah dengan potensi penjualan hak pemakaian stan yang lebih banyak dan lebih menguntungkannya. Terlepas apakah pembangunan mall maju mendapatkan bantuan atau tidak dari subyek hukum yang lain.

Kedua, berdasarkan pasal 1266 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyebutkan :”syarat batal dianggap selalu dicantumkan dalam persetujuan-persetujuan yang bertimbal balik, manakala salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya. Dalam hal yang demikian persetujuan tidak batal demi hukum, tetapi pembatalan harus dimintakan kepada Hakim.”

Pasal 1267 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyebutkan :”Pihak terhadap siapa perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih apakah ia, jika hal itu masih dapat dilakukan, akan memaksa pihak yang lain untuk memenuhi perjanjian, ataukah ia akan menuntut pembatalan perjanjian, disertai penggantian biaya kerugian dan bunga.”

Pihak direksi Pasar Maju harus mengajukan pembatalan buku perjanjian pemakaian stan lama (12 m² dan 24 m²) melalui pengadilan terlebih dahulu, apabila ia ingin yang berlaku untuk waktu yang akan datang adalah buku pemakaian stan pasar darurat (3 m²). Apabila hal tersebut tidak dilakukannya, maka konsekuensinya para pedagang dapat menggugat hak mereka atas stand seluas 12 m² dan 24 m².

Apabila terjadi pelanggaran sebagaimana yang disyaratkan dalam pembatalan sesuai dengan isi pasal 1266 KUH Perdata, tidaklah serta merta perjanjian tersebut batal demi hukum. Akan tetapi dapat dibatalkan dengan mekanisme pengajuan gugatan pembatalan diajukan di muka pengadilan.

Maka sebelum ada putusan yang berkekuatan hukum tetap dari pengadilan, perjanjian tersebut masih tetap berlaku dan sah menurut hukum. Jadi buku perjanjian Hak Pemakaian Stan lama : luas 12m² dan 24m² tetap berlaku dan hak pedagang dapat dikembalikan sesuai dengan luas stand sebelum kebakaran.

Buku Hak Pemakaian Pasar penampungan darurat (dengan luas stand 3m²) dapat diterima oleh Para Pedagang karena pada saat itu terjadi kebakaran. Berdasarkan isi Pasal 1267 KUH Perdata, para pedagang dapat menggugat/memaksa pihak yang lain (Direksi Pasar Maju) untuk memenuhi perjanjian, ataukah ia (Para Pedagang) akan menuntut pembatalan perjanjian (Hak Pemakaian Pasar penampungan darurat seluas 3m²), disertai penggantian biaya kerugian melalui mekanisme Pengajuan Gugatan di Pengadilan Negeri.

A contrario apabila keadaan sudah kembali (tidak darurat) maka hak para pedagang dengan luas stand 12m² dan 24m² sesuai dengan Buku Hak Pemakaian Stan lama harus dikembalikan. Hal ini sesuai dengan isi Pasal 1266 KUH Perdata tentang “pembatalan perjanjian harus dimintakan kepada Hakim”.

Dan sampai saat ini belum ada putusan pengadilan yang menyatakan bahwa buku Hak Pemakaian Stand lama dibatalkan. Jadi jelas bahwa perjanjian yang terdapat dalam buku hak pemakaian tersebut masih berlaku. Dan para pihak wajib untuk memenuhi prestasi yang seharusnya dilakukan berdasarkan kesepakatan yang telah dituangkan dalam perjanjian tersebut

Tentang penulis:
Is Irawati SH, alumni Fakultas Hukum Universitas 17 Agustus 1945 (Untag) Surabaya, bekerja di Kantor Advokat/Konsultan Hukum MN Effendi SH & Rekan, Jln Gubeng Jaya II/12-A Surabaya. Telepon (031) 503 3177, 502 0488 Faks (031) 503 0323. Kontak person: 085 730 248703 Flexi (031) 715 50763. Email: isirawati@yahoo.co.id