Asas Pemisahan Horizontal dalam Hukum Tanah Nasional (Bagian IV)

Oleh Eman Ramelan

 

Pengantar redaksi:

Artikel ini cuplikan pidato pengukuhan Prof Dr Eman Ramelan SH MS sebagai guru besar Ilmu Hukum Agraria Hukum Universitas Airlangga pada Sabtu 13 Desember 2008. Dimuat di media online GagasanHukum.WordPress.Com secara bersambung. Bagian I, edisi Senin 22 Desember 2008. Bagian II edisi Senin 29 Desember 2008. Bagian III edisi Senin 5 Januari 2009. Bagian IV edisi Senin 12 Januari 2009. Bagian V edisi Senin 19 Januari 2009. Email: eman_ramelan@yahoo.com

 

Demikian juga halnya pada Hak Guna Usaha (HGU), walaupun dalam Pasal 28 ayat 1 UUPA menyatakan sebagai hak untuk mengusahakan tanah negara dalam waktu tertentu guna perngusahaan pertanian, perikanan, dan peternakan, masih dimungkinkan bagi pemegang haknya untuk mendirikan bangunan sepanjang hal itu diperlukan untuk mendukung kegiatan yang sesuai dengan peruntukan haknya. Apabila HGU tersebut telah habis masa berlakunya serta tidak diperpanjang dan atau diperbaharui haknya, akan dikenakan pengaturan seperti yang ditentukan dalam Pasal 18 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996. Ketentuan ini mengatur hal yang sama seperti pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang keberadaan bangunan setelah HGB habis masa berlakunya. Ketentuan yang sama juga berlaku terhadap bangunan yang berdiri di atas tanah Hak Pakai seperti yang diatur dalam pasal 41 UUPA dan Pasal 57 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996. Penerapan asas pemisahan horisontal juga dapat dilihat dalam Pasal 44 UUPA yang mengatur tentang Hak Sewa Untuk Bangunan, yang menentukan bahwa seseorang atau suatu Badan hukum dapat mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar kepada pemilik tanahnya sejumlah uang sebagai sewanya. Kondisi ini akan menyebabkan kepemilikan bangunan dan tanahnya berada dalam subyek yang berbeda. Kepemilikan hak atas tanah  tidak dengan sendirinya meliputi bangunan  dan tanaman yang ada di atasnya. Dengan demikian perbuatan hukum mengenai tanah tidak dengan sendirinya meliputi pula bangunan dan tanaman yang ada di atasnya. Dalam konteks ini pembebanan hak atas tanah dengan hak tanggungan tidak serta merta meliputi pula bangunan dan atau benda-benda lain yang ada di atasnya, kecuali dinyatakan secara tegas.

 

Terkait dengan Hak Tanggungan ini, pada tanggal 9 April 1996 telah ditetapkan Undang Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. Mengamati  nama  atau judul dari Undang-undang ini terkesan  bahwa pembebanan hak atas tanah akan beserta pula dengan benda-benda yang berkaitan dengan tanah. Pada hal asas pemisahan horisontal yang dianut dalam UUPA tidak menghendaki demikian. Apalagi jika dikaitkan dengan pasal 25, 33, 39 dan 51 UUPA menegaskan yang dapat dibebani Hak Tanggungan hanya pada hak atas tanahnya saja. Apakah dengan demikian Undang Undang nomer 4 Tahun 1996 dianggap bertentangan dengan UUPA yang menganut asas pemisahan horisontal ?. Jawaban terhadap pertanyaan ini dapat dikaji dengan memahami isi dari pasal  4 ayat 4 dan ayat 5 dari Undang undang nomor Tahun 1996. Pasal 4 ayat 4 Undang undang nomor 4 tahun 1996 menyatakan Hak Tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah, berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang  telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya  dengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan. Mencermati isi dari ketentuan ini, jelas dinyatakan bahwa pembebanan terhadap hak atas tanah akan termasuk atau beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, kalau pemilik hak atas tanah dan bendanya adalah subyek yang sama serta dinyatakan secara tegas dalam akta pembebannya. Jika kepemilikan hak atas tanah dengan bendanya berada pada subyek yang berbeda, maka menurut pasal 4 ayat 5 Undang undang nomor 4 tahun 1996, akta pembebannya tersebut harus ditandatangani secara bersama oleh subyek pemegang hak atas tanah dan  pemilik benda-benda yang ada di atas tanah itu. Rumusan yang ada dalam ketentuan tersebut untuk mencegah adanya kesulitan dalam praktek eksekusi,  ketika debitur melakukan wanprestasi atau tidak dapat memenuhi  hutangnya pada kreditur. Tidaklah mudah menjual atau melelang tanahnya tanpa sekaligus menjual atau melelang bangunan beserta bangunan atau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah. 

 

Rumusan pasal 4 ayat 4 dan 5 dari Undang Undang nomor 4 Tahun 1996 tersebut di atas paralel dengan hasil Seminar Hukum Adat dan Pembangunan Nasional seperti yang dikutip oleh Boedi Harsono yang menyatakan ,  dalam praktek perbuatan hukum mengenai tanah juga pula meliputi bangunan dan atau tanaman yang ada di atasnya, jika memenuhi syarat sebagai berikut  [1]:

1.    bangunan dan tanaman tersebut secara fisik merupakan satu kesatuan dengan tanah yang bersangkutan, artinya bangunan tersebut berfondasi dan tanamannya merupakan tanaman keras;

2.    kepemilikan bangunan dan tanahnya berada pada orang yang sama;

3.    disebutkan secara tegas dalam akta yang membuktikan adanya perbuatan hukum tersebut.

                 

                 Dari uraian tersebut di atas dapat dinyatakan bahwa secara substantif, keberadaan Undang Undang Nomor 4 Tahun 1996 tidak bertentangan dengan UUPA yang menganut asas pemisahan horisontal.

 

Selain  Indonesia sebagai negara yang menganut asas pemisahan horisontal, Jepang juga menggunakan asas yang sama. Dalam proses pendaftaran benda tetap, pendaftaran terhadap hak atas tanahnya tidak termasuk pendaftaran atas benda-benda yang melekat padanya. Tanah, bangunan bahkan tanaman didaftarkan secara terpisah satu sama lain sehingga status hukum tanah sebagai benda tetap yang didaftarkan serta benda – benda yang melekat padanya memiliki status hukum terpisah satu sama lainnya. Oleh karena itu kedua benda tersebut dapat dijadikan obyek dari perbuatan hukum yang terpisah. Dalam artian penjaminan atas tanah tidak serta merta akan mengikat benda-benda yang ada di atasnya.

 

Dalam The Immovables Registration Law, Law Number 24, Februari 1899 dan Law Relating to Standing Timbers, Law Number 22  1909 menyatakan  the most significant practical result of this distinction between land and structures thereon is that building may be owned separately disposed of. In addition, the land and buildings may separately used as collateral securing obligations of the owner. Mengingat tanah dan bangunan itu merupakan bagian yang terpisah, maka keduanya juga merupakan obyek pendaftaran  yang terpisah pula. Dengan demikian akan dapat dibedakan antara sertipikat pemilikan tanah dan sertipikat pemilikan bangunan.

 

                 Pemisahan dan pembedaaan alat bukti kepemilikan tanah dan bangunan serta benda lain yang ada di atasnya seperti yang berlaku di Jepang, juga berlaku pula di Indonesia. Ketentuan yang mengatur tentang alat bukti hak atas tanah dijumpai dalam Peraturan Pemerintah Nomer 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Pasal 32 ayat 1 nya menyatakan bahwa  sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data juridis sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan. Sertipikat yang demikian ini dibuat dan dikeluarkan oleh Kantor Peratanahan. Pengaturan alat bukti bangunan mendapatkan pengaturan dalam Undang Undang Nomor 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung serta Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Peraturan Pelaksanaan Undang Undang Nomor 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung.  Pasal 7 dan 8 dari Undang Undang Nomor 28 Tahun 2002 menyatakan bahwa bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif yang meliputi :

  1. status hak atas tanah, dan/atau izin pemanfaatan dari pemegang hak atas tanah;
  2. status kepemilikan bangunan gedung; dan
  3.  izin mendirikan bangunan gedung.

 

 

 


 

                [1]Boedi Harsono, ibid,. h. 233.

About these ads


ISSN 1979-9373
ISSN GagasanHukum.WordPress.Com

ARSIP

STATISTIK PENGUNJUNG

  • 1,456,104 hits
Januari 2009
S S R K J S M
« Des   Feb »
 1234
567891011
12131415161718
19202122232425
262728293031  

Ikuti

Get every new post delivered to your Inbox.

Bergabunglah dengan 76 pengikut lainnya.

%d bloggers like this: